La cedolare secca è una particolare modalità di tassazione applicata agli affitti di immobili residenziali in Italia. Questo regime fiscale semplificato è stato introdotto per semplificare la dichiarazione dei redditi per i proprietari di immobili destinati all'affitto, e prevede l'applicazione di una tassa fissa su una quota del canone di locazione.

Ecco le principali caratteristiche della cedolare secca:

1. Tassazione Fissa: Con la cedolare secca, l'imposta sul reddito derivante dall'affitto viene applicata con una tassazione fissa, eliminando la necessità di calcolare e dichiarare il reddito in base agli scaglioni dell'Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche (IRPEF).

2. Aliquota Fissa: L'aliquota fiscale della cedolare secca varia a seconda dell'uso dell'immobile. Per gli affitti residenziali, l'aliquota è generalmente stabilita al 21% del canone di locazione.

3. Esclusione delle Spese Accessorie: Con la cedolare secca, il proprietario non può detrarre o dedurre le spese accessorie connesse all'affitto, come ad esempio le spese di manutenzione e amministrazione condominiale.

4. Opzione per il Proprietario: L'applicazione della cedolare secca è opzionale per il proprietario dell'immobile. Quest'ultimo può scegliere se aderire a questo regime fiscale o utilizzare il regime ordinario dell'IRPEF, in base alla convenienza.

5. Durata: Una volta scelta, l'opzione per la cedolare secca è valida per una durata di almeno quattro anni. Al termine di questo periodo, il proprietario può decidere se confermare o cambiare il regime fiscale.

La cedolare secca semplifica notevolmente la gestione fiscale per i proprietari di immobili destinati all'affitto, eliminando la necessità di compilare dichiarazioni complesse basate sugli scaglioni IRPEF. Tuttavia, è importante valutare attentamente le proprie circostanze finanziarie e consultare un consulente fiscale per determinare se la cedolare secca è la scelta più vantaggiosa in base alla propria situazione.

Come anticipato, la cedolare secca non prevede detrazioni di spesa. Le uniche spese, come previsto dalla circolare dell'agenzia delle entrate, sono quelle sostenute dal locatore e ribaltate sul conduttore escluse le spese di intermediazione.

Ciò vuol dire che se nell'affittare la vostra casa ricevete per ogni soggiorno una fattura di pulizie di 50 euro, questa è possibile ribaltarla sul conduttore, potendo cosi escludere la quota pulizie dalla base imponibile.

Gli unici casi di detrazione previsti riguardano la particolare casistica del subaffitto. Nella pratica di subaffitto, ovvero dove il locatore a sua volta sta pagando un affitto, è possibile portare l'affitto in detrazione.

Se stai affittando con Booking o Airbnb dovrai fare attenzione ad individuare correttamente il valore imponibile

Su entrambi i portali, il valore di riferimento è del totale prenotazione escluse tasse di soggiorno (se indicate in prenotazione) e la quota pulizie se è un ribaltamento di costi effettivi.

Commissioni e spese di incasso non sono deducibili.

Esempio pratico

Booking

Prenotazione di 1100 euro di cui 1000 euro quota casa e 100 euro pulizie. Da questa cifra solitamente riceverete un importo di circa 800 euro (togliendo 15% o 18% di commissione e 2,9% di spese di incasso per quanto riguarda Booking).

La vostra base di calcolo sarà comunque di 1000 euro.

Airbnb

Discorso un pò diverso per Airbnb in quanto in molti casi applica 2 aliquote di commissione, una a carico del proprietario (2-5%), una a carico dell'ospite (15%).  
In questo caso, avremo la prenotazione cosi composta

1000 euro per la locazione, 150 euro commissioni a carico dell'ospite. 
Su 1000 euro iniziali, dovreste ricevere circa 950 euro.

In questo caso la base imponibile è 1000 euro. Le commissioni a carico dell'ospite, ovvero dove Airbnb emette fattura direttamente all'ospite, non rientrano nella base imponibile.