In Italia, i termini "casa vacanze" e "locazione turistica" sono spesso usati come sinonimi, ma in realtà possono avere significati distinti, che dipendono dal contesto normativo e dalle regolamentazioni locali. La distinzione tra i due termini non è sempre chiara e uniforme su tutto il territorio nazionale, poiché ogni regione o comune può applicare le proprie normative e linee guida in materia. Di seguito, una spiegazione dettagliata delle principali differenze tra queste due tipologie di alloggio e delle relative implicazioni fiscali e normative.

Le case vacanze rientrano nella categoria delle strutture ricettive extralberghiere. Questa classificazione le distingue dalle semplici locazioni turistiche poiché le case vacanze, a determinate condizioni, possono offrire una gamma più ampia di servizi ai propri ospiti.

Tipologia di Struttura: La casa vacanze è considerata una struttura ricettiva dedicata all’ospitalità turistica. Questo significa che deve rispettare specifici requisiti di legge, inclusi eventuali standard strutturali e servizi obbligatori definiti dalle normative regionali o comunali.

Servizi Offerti: A differenza delle locazioni turistiche, le case vacanze possono includere servizi aggiuntivi come:

Tour guidati o escursioni per i propri ospiti.
Servizi di trasporto o prenotazione di transfer da e per l’aeroporto.
Servizi di supporto in loco, come la pulizia giornaliera, la colazione o la fornitura di prodotti essenziali.

Requisiti Operativi: Le case vacanze, spesso, devono registrarsi presso il comune di competenza e ottenere una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). In alcune regioni, questo comporta l’obbligo di rispettare determinate caratteristiche strutturali e di sicurezza, come la presenza di estintori, uscite di sicurezza, e in alcuni casi, anche la registrazione presso l’ente turistico locale.

Inquadramento Fiscale: Le entrate derivanti dall’attività di casa vacanze rientrano nella categoria dei "redditi diversi" se l’attività è occasionale, mentre se è svolta in maniera continuativa o con servizi accessori, potrebbe richiedere l’apertura di una partita IVA e l’inquadramento come attività imprenditoriale.

Aspetti Normativi Locali: Alcuni comuni possono stabilire limitazioni sul numero di case vacanze gestibili senza partita IVA o regolamenti specifici che definiscono i requisiti minimi per avviare e gestire una casa vacanze. È importante verificare i regolamenti comunali per comprendere eventuali limitazioni.

La locazione turistica si differenzia dalla casa vacanze principalmente per la semplicità dei servizi offerti e per il fatto che l'attività non richiede generalmente una registrazione come struttura ricettiva.

Tipologia di Struttura: La locazione turistica prevede l’affitto di immobili residenziali (classificati nella categoria catastale A1-A10, con l’eccezione della categoria A8, riservata alle residenze signorili e ville). Gli immobili utilizzati per la locazione turistica devono essere destinati esclusivamente all'uso abitativo e non commerciale.

Servizi Offerti: La locazione turistica prevede la semplice fornitura di un alloggio, senza offrire servizi aggiuntivi come colazione o pulizia giornaliera. Gli unici servizi accessori consentiti possono includere:

Connessione Internet.
Fornitura di biancheria da letto e da bagno.
Altri servizi minimi che non trasformino la locazione in un’attività di ospitalità come una casa vacanze.

Requisiti Operativi: Le locazioni turistiche non richiedono una SCIA né l’iscrizione presso il comune o l’ente turistico (salvo eccezioni in determinate regioni). Tuttavia, il proprietario deve comunicare i dati degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza tramite il portale alloggiatiweb della Polizia di Stato, rispettando i requisiti di comunicazione e sicurezza.

Inquadramento Fiscale: Le entrate da locazione turistica possono essere dichiarate in due modi:

Cedolare Secca: Opzione fiscale che consente di applicare un’aliquota agevolata (21%) sui canoni di locazione.

IRPEF: Alternativa che prevede l’inserimento dei redditi da locazione nella dichiarazione annuale dei redditi, applicando l’aliquota progressiva.

È importante notare che, in base alla normativa italiana, l'attività di locazione turistica può essere considerata imprenditoriale se si gestiscono più di tre unità immobiliari; in tal caso, è necessaria l’apertura della partita IVA.

Aspetti Normativi Locali: Anche per le locazioni turistiche è fondamentale consultare i regolamenti locali, poiché alcuni comuni potrebbero richiedere l’iscrizione a registri specifici o stabilire limiti sul numero di giorni di affitto consentiti annualmente.

Conformità Normativa Locale: Prima di avviare un’attività di locazione turistica o casa vacanze, è essenziale informarsi sulle normative locali. Alcuni comuni possono applicare restrizioni specifiche o richiedere autorizzazioni aggiuntive.

Consulenza Fiscale e Legale: Poiché l’inquadramento fiscale e normativo può variare a seconda della tipologia di struttura e dell’ubicazione geografica, è consigliabile rivolgersi a un commercialista o a un avvocato esperto in materia turistica per garantire il rispetto di tutte le normative e ottimizzare la gestione fiscale.

Sicurezza e Registrazione degli Ospiti: Indipendentemente dal tipo di alloggio, è obbligatorio registrare gli ospiti presso la Polizia di Stato. Questo passaggio è fondamentale per la sicurezza e il monitoraggio degli ospiti e deve essere effettuato entro 24 ore dal check-in tramite il portale alloggiatiweb.

Licenze e Permessi Speciali: In alcune regioni, come la Lombardia, il Lazio o la Toscana, possono esistere regolamenti specifici per le case vacanze e le locazioni turistiche, che impongono obblighi aggiuntivi come l’ottenimento di un codice identificativo regionale o nazionale (CIR o CIN), da esporre sui portali di prenotazione.

Promozione e Trasparenza verso i Clienti: Avere una classificazione chiara e comunicare esplicitamente ai clienti i servizi inclusi e non inclusi è fondamentale per evitare malintesi e garantire un’esperienza positiva. Indicare chiaramente se si tratta di una casa vacanze o di una locazione turistica può aiutare a gestire le aspettative degli ospiti.